Почему Вьетнам или сколько можно заработать на недвижимости в Юго-Восточной Азии?

Агентство Alen Real Estate оценивает регион Юго-Восточной Азии (ЮВА) как один из наиболее привлекательных рынков для инвестиций в жилую недвижимость в 2024 году. В первом квартале 2023 года средняя доходность с недвижимости Вьетнама составила 47% годовых. Наши эксперты агентства объяснили почему регион считается восходящей звездой, а также выделили Вьетнам и поделились прогнозами о перспективах его развития.

Почему ЮВА?

Юго-Восточная Азия считается одним из самых перспективных направлений в мире, которое может стать ключевым рынком инвестиций в недвижимость для жителей России по ряду причин:

➔ в ЮВА много городов сравнимых по размеру с Москвой, и их население постоянно растет — в среднем на 1% в год;
➔ валюты ключевых стран ЮВА стабильны и косвенно связаны с USD;
➔ на рынках недвижимости в ЮВА высокий локальный спрос;
➔ в странах ЮВА активный рост экономики на душу населения (около 4–6%, в то время как в Дубае около 3%);
➔ низкий уровень инфляции — около 2,5–3%, в Москве она составляет более 4%;
➔ доступная ипотека, которая приводит к увеличению спроса на недвижимость.

Также к ключевым причинам можно отнести высокий показатель по среднему росту ВВП — на 3,6%, а максимальные показатели доходят до 7% за год. Согласно прогнозам Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), численность среднего класса в ЮВА должна увеличиться с 600 миллионов в 2015 году до 1,75 миллиарда к 2030 году. С этим ростом во многих азиатских странах возрастет и спрос на недвижимость — как жилой для приезжих работников и местных жителей, так и коммерческой для владельцев бизнеса, ищущих пространство для роста.

Для того чтобы понять перспективен ли рынок недвижимости — необходимо посмотреть на три основных фактора: рост экономики на душу населения, рост населения в городе и уровень инфляции. «Сложив эти данные мы узнаем насколько люди станут богаче, и сколько будет денег на рынке недвижимости конкретного города. Исходя из наших расчетов, лидирующее место занимает Пномпень (14,3%), далее Хошимин (12,4%) и Бали (10%). Второй важный фактор с точки зрения инвестора и перспектив роста — ипотека. В 3 квартале 2023 года доля сделок с ипотекой на первичном рынке в Камбодже составила 30%, а во Вьетнаме — 40%. При этом в доковидные времена количество сделок с ипотекой доходило до 80%. Тренд на понижение ставок по ипотеке уже налицо и мы ожидаем повышение количества ипотечных сделок на этих рынка в 2-3 раза до тех пор пока они не достигнут доковидных показателей.

Чем выделяется Вьетнам?

Вьетнам наиболее привлекательный рынок для инвестиций в недвижимость. Он демонстрирует высокий темп роста экономики (6,5%) и достаточно низкие цены на недвижимость за квадратный метр, средние показатели которых в крупных городах составляют порядка 2 000 долларов за квадратный метр. В то же время популярные направления Турции и Дубая показывают слабый рост экономики (около 3%), а в случае с Дубаем еще и высокую среднюю стоимость за квадратный метр (около 5 000 долларов).

С 2018 по 2022 годы ВВП Вьетнама вырос на 31,8%. К 2025 году, по оценкам Mordor intelligence, доля городской экономики в ВВП страны составит около 75%, а еще через 5 лет — 85%. При этом инфляция во Вьетнаме держится на низких значениях, а местная валюта (вьетнамский донг) остается одной из самых устойчивых в мире благодаря управляемому плавающему курсу и валютным резервам.

Население Вьетнама активно приближается к отметке в 100 млн человек, а уровень безработицы в стране составляет всего 1,9%, в то время как в Турции он достигает 10%. Способствуют инвестиционной привлекательности и высокие темпы урбанизации — к 2025 году количество застроенных территорий по всей стране достигнет отметки в 950 — 1 000, а к 2030 году — примерно в 1 000 — 1 200. Все эти факторы привлекают прямые иностранные инвестиции в страну, которые в 2022 году составили более 27,7 млрд. долларов.

Более того, данные о прямых иностранных инвестициях (ПИИ) показывают растущую важность ЮВА как направления кампании «Китай + 1». Это бизнес-стратегия, направленная на диверсифицирование бизнеса — то есть перенос производства из Китая в ряд других азиатских стран. Ключевыми регионами в рамках кампании уже стали Индия, Таиланд, Вьетнам.

Если говорить о роли Вьетнама в этой системе, то именно он стал основным бенефициаром торговой войны США с Китаем, и именно во Вьетнам перенеслось крупное электронное производство. В страну уже вложились такие лидеры отрасли, как Samsung, Intel и Apple. А в ближайшие 5–10 лет эти компании планируют увеличивать объем инвестиций для расширения производства. По этим причинам недвижимость, расположенная рядом с районами производства и технопарками, будет пользоваться особым спросом.